房企向风、光要效益

编辑:2021-11-08 16:47:19来源于:知天下

佳兆业理财产品违约,阳光城债券寻求展期,部分房企为了缓解流动压力而选择出售物业公司,房地产行业迎来前所未有的考验。

近期,一家top20房企总裁在集团内部会议上“安抚”军心称,去年三道红线出台以来,地产行业最大的转变是从挣土地和资本杠杆的钱回归到挣专业和产品的钱,“这是地产向制造业靠近的明显标志”,如果不能及时转变经营态度,企业必然会被历史淘汰。

随着房地产开发竣工规模逐步滑落,这位top20房企总裁预计,10年后,每年地产开发竣工规模约10亿平方米。因此,他给生产端定下的目标是“两提两减”,即提效提质、减人减碳。

眼下,房企亟待寻求一个转型出口,无论是业务上向其他产业拓展,还是在房地产存量上掘金,不少房企已经在行动。多数房企认为,在互联网思维下,不动产物业是一个业务接口和流量入口,试图从中找的新的商业机遇。

新城、世茂、万达等开发商开始盯上与新能源光伏发电领域,如在商业综合体铺设屋顶分布式光伏以及风能发电等,试图向风、光要效益;也有一部分物业公司与电网公司达成合作,利用存量物业拓展发电等业务。

会赚钱的屋顶

10月20日,世茂股份与阳光中科(福建)能源股份有限公司(下称“阳光中科”)签署《世茂商业体系光伏开发战略合作框架协议》,把福建石狮世茂摩天城作为光伏发电首个试点。

协议签订当天,光伏安装单位已经进场,为缩短工程周期争分夺秒。世茂股份营运管理部负责人许烨介绍,石狮世茂摩天城将在商场屋顶安装约6000平方米的光伏方阵,预计12月底前便能投入使用,为购物中心提供清洁电力。

世茂股份运营管理部的黄小南透露,一开始有7家新能源公司为石狮世茂摩天城设计方案,最终综合评估光伏建设合理性、现场安装效果,以及发电节能效率,从中遴选合作方。

石狮世茂摩天城采用屋面并线分布式光伏,太阳光通过光伏板及逆变器把产生的光能转化成电能,一部分输送给项目自己使用,如果有过剩的电再输送给国家电网,即“自发自用、余电上网”。

能源公司设计光伏板的大小、安装工艺等,都能影响最终发电量及可持续性,且阳光中科提供的方案预计建成后的年发电量能达到78万度,在所有方案中发电量最高,因此最终双方促成合作,黄小南介绍。

“每年可减少二氧化碳排放585吨,相当于每年种树5265棵。”许烨表示,后续将和阳光中科推进世茂多个商业体系项目的屋面光伏项目合作。

一位接近万达人士透露,万达也即将落地商业综合体屋面光伏项目,第一批共选了8个项目试点,目前在招投标过程中,分别是酒泉万达、南京建邺万达、太原万达广场、海口秀英万达广场、赤峰红山万达广场、东营东城万达广场、西安高新万达广场、天津滨海万达广场。

更多商业体陆续盯上利用屋顶赚钱的生意。9月25日,中国电力国际发展有限公司(下称“中国电力”)宣布,与布局家居建材的居然之家开展战略合作,将在居然之家全国门店屋顶打造光伏发电项目。

一位中国电力高管向经济观察网透露,中国电力将利用居然之家闲置的屋顶,安装分布式光伏,产生清洁能源。其次,中国电力还将为居然之家提供综合智慧能源解决方案。

他解释,建材家具商城体量大,商户用电耗能高,且商业用电的价格较高,一线城市的每度电费在0.8-1元之间,不像居民用电有国家补贴、阶梯计价,用电成本较高。7月以来,发改委要求拉大“峰谷电差价”,如白天供电紧张时的收费标准与夜间的价差不得小于1/3-1/4。“我们可以建一个储能设施。到了晚上,居民减少用电,工厂也关了,这时候电价非常便宜,储能罐就开始充电。到了白天,商场可以先用储存起来的低价电,用完再自动接入电网市场价的电,以此节约很多能源成本。”前述中国电力高管介绍。

长线生意

具体而言,世茂股份不作资金投入,仅提供商场屋顶作为场地,而供应商出设备和技术,双方拉长合作周期,让供应商能收回本并实现盈利,双方采用分成模式获益。黄小南介绍,“这是目前工商业铺设屋面光伏的主流合作模式”。

根据约定,世茂股份按一定折扣的价格采购光伏的实际发电量,阳光中科赚取电费差价。许烨算了一笔账:安装6000平方米的光伏,一年大约生产78万度电量,电费价格约60万元。世茂股份按照8折采购,每年大约可节约12万元。而阳光中科则留剩下的2折电费等填补成本,余电可售卖给国家电网。

黄小南还透露,协议约定,石狮项目与阳光中科的合作租赁年限为25年,整套光伏设施设备造价约在250-300万元之间,阳光中科至少前8年都需垫付成本。

屋面光伏是一个回报周期长的生意,无论是世茂股份,还是阳光中科,都需要算长期账。黄“光伏发电,现阶段对于商业运营来讲,还是辅助性质,目前还不能完全取代正常的商业用电。”小南坦言,通过光伏节约的10余万元,对超10万平方米的商业项目每年消耗的数百万元级的电费量,以及商场整体收益相比,微乎其微。

而在国内较早布局新能源产业的开发商新城控股,已于2019年12月与国开新能源成立合资公司——吾盛能源设备科技有限公司。工商资料显示,新城控股持股45%,国开新能源持股40%,管理团队锂越新能源科技有限公司持股15%。

其中,新城提供商业中心作为光伏场地,国开新能源提供资金成本优势,锂越则提供智慧能源管理经验,整新能源设备、储能设施、节能方案和群控策略等。“和世茂股份、阳光中科等主流合作模式不同,吾盛能源不仅有母公司新城控股100多个吾悦广场作基础,还能依靠国开新能源的背书,对外开展业务”。

一家top20房企高管也透露,其所在公司正尝试切入风能发电领域,已在长三角区域拿到路条,目前银行体系对清洁能源产业的金融支持力度很大。“整个长三角用电量不低,考虑到目前再造煤电厂的难度较大,未来风能的价值十分可观。而且从回报率角度,光伏最终的转换率、储存载体仍受限,基本上已经到了瓶颈阶段,而风力还只是起步。”该top20房企高管看好风能发电的发展,他认为,风力发电不仅可以满足长三角物业自用,余量可通过国家电网售卖,且双碳之后,碳交易也将是一个趋势,产销问题不大。

政策支持

一位知情人士透露,开发商试水用商业综合体屋顶铺设光伏发电,节约电费、降低能耗只是其中一个目的,其背景主要是国家对新能源产业方面的政策支持。

今年6月,国家能源局印发了《国家能源局综合司关于报送整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点方案的通知》,其中提出:党政机关建筑屋顶总面积可安装光伏发电比例不低于50%;学校、医院、村委会等公共建筑屋顶总面积安装光伏发电比例不低于40%;工商业厂比例不低于30%;农村居民则不低于20%。

黄小南表示,屋面光伏产业经过多年技术改良,解决了此前因光伏镜面反射,从而产生光辐射、光污染等不足。响应国家“3060”双碳战略,也是世茂股份加快推进光伏试点的原因之一。

黄小南进一步说明,对光伏企业而言,大体量商业体无疑是难得的“香饽饽”。一方面,各地能源局相继发布整县(市、区)屋顶分布式光伏开发试点政策,计划在3-5年内统筹屋顶资源,尽快启动光伏项目建设。各地还要求,在一定时间内,电厂消纳的30%甚至50%的电需来自清洁能源。

另一方面,经过多年的洗牌,行业集中度提升,许多新能源企业希望借助风口,扩大规模,获取政府补贴及贷款支持。而与住宅小区零散、有限的可铺设面积相比,工业产业园、商业综合体占地面积较大,能大大缩短能源企业的回本周期。

因此,无论是电厂、光伏企业,抑或是地方能源局,都急需寻求合适场地布局光伏发电。黄小南强调。

除了光伏政策利好,开发商探索光伏或风能发电,还看重节能环保、减碳的社会效益。黄小南补充,近年来,社会愈加关注可持续发展问题,环境污染、气候变化等问题开始频繁地进入公众视野,甚至影响了资本市场行情及投资趋势。

许多国家的证券交易所已相继要求上市公司自愿自主或者强制性披露环境、社会及管治(ESG)报告,而全球范围内,众多投资机构将ESG指标作为投资决策的考虑因素,甚至能影响企业发行相关债券,享受境外融资便利。

前述中国电力高管也强调,绿色低碳不光是能源行业的事情,如今各行各业都有节能环保的发展导向。他解释,绿色低碳有两个指标,一是降低能源消耗的数量和成本,二是降低碳排放,“未来如果碳排放降低不了,企业可能需要用市场化交易的手段,购买碳资源”。

“不能只盯着一个商场1年仅节约10万元的电费,而认为节能减排‘划不来’,这还只是用能成本的降低。”他提醒,中国大面积实施减碳行动的时代还没有来临,碳交易市场尚未成成型,未来美国和欧洲等国家如果向中国开征碳关税,企业要出钱为碳排放买单,等到那时候才开始布局新能源产业,会很吃亏。

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